Modificaciones por ley en los contratos de alquiler de locales que han suspendido la actividad por el COVID-19
- 22 octubre 2020
- Asesoría
El 22 de octubre de 2020 entra en vigor el Decreto Ley 34/2020 de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.
La segunda ola de la pandemia ha llevado al Gobierno a aprobar medidas de suspensión o restricción de actividades económicas que, a pesar de ser transitorias, tienen un impacto evidente en los sectores afectados por la pérdida de ingresos. Especialmente afectados son los sectores de restauración y bares y los centros de estética, pero también las actividades culturales, docentes, deportivas y recreativas.
Como medida de un reparto equitativo de las consecuencias negativas mencionadas, se aprueba este Decreto Ley que obliga a las partes, arrendador (propiedad) y arrendatario (empresario) a llegar a un acuerdo de modificación de los contratos de alquiler de locales.
¿Quién puede pedir la modificación del contrato de alquiler de locales?
Los empresarios que vean suspendida o restringida su actividad o en los que se impongan medidas de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados.
¿A quién y cómo deben solicitar la modificación?
Los empresarios deben dirigirse a la parte arrendadora por burofax o de otra manera fehaciente, solicitando una modificación contractual.
¿A qué acuerdo deben llegar? ¿Y si no hay acuerdo?
El acuerdo entre las partes es libre.
Si no se llega a un acuerdo entre los partes en el plazo de un mes desde la solicitud, se aplicarán las siguientes reglas:
a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria se reducirán en un 50% respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria se reducirán, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
c) La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta la aplicación de las reducciones previstas por las letras a) y b).
d) La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas y otros gastos debidos que hayan vencido todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, excluidas la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. La parte arrendataria deberá reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias a que se refiere el artículo 1 y, en todo caso, antes de que finalice el contrato si el plazo de duración es inferior.
e) En caso de que las medidas previstas por la letra a) de este apartado se prolonguen más de tres meses en el transcurso de un año a contar de la entrada en vigor de esta norma, la parte arrendataria puede optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que se produzca esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique fehacientemente a la parte arrendadora con un mes de antelación.
Las reducciones de renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria establecidas en el apartado 1 son efectivas a contar desde la fecha del requerimiento de modificación de las condiciones contractuales realizado por la parte arrendataria.
Desde que reciba el requerimiento, la parte arrendadora se abstendrá de emitir factura contra la parte arrendataria por el importe de la renta y otros gastos a cargo de esta hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.
¿Y si ya se llegó a un acuerdo anterior al 22 de octubre de 2020?
La parte arrendataria puede continuar con el acuerdo hecho o bien hacer uso de las facultades que le atribuye este Decreto Ley.
