Modificacions per llei en els contractes de lloguer de locals que han suspès l’activitat pel COVID-19
- 22 octubre 2020
- Assessoria
El 22 d’octubre de 2020 entra en vigor el Decret Llei 34/2020 de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats.
La segona onada de la pandèmia ha portat al Govern a aprovar mesures de suspensió o restricció d’activitats econòmiques que, tot i ser transitòries, tenen un impacte evident en els sectors afectats per la pèrdua d’ingressos. Especialment afectats són els sectors de restauració i bars i els centres d’estètica, però també les activitats culturals, docents, esportives i recreatives.
Com a mesura d’un repartiment equitatiu de les conseqüències negatives esmentades, s’aprova aquest Decret Llei que obliga a les parts, arrendador (propietat) i arrendatari (empresari), a arribar a un acord de modificació dels contractes de lloguer de locals.
Qui pot demanar la modificació del contracte de lloguer de locals?
Els empresaris que vegin suspesa o restringida la seva activitat o als que s’imposin mesures de restricció de l'aprofitament material de béns immobles arrendats.
A qui i com han de sol·licitar la modificació?
Els empresaris han d’adreçar-se a la part arrendadora per burofax o d’una altra manera fefaent, sol·licitant una modificació contractual.
A quin acord han d’arribar? I si no hi ha acord?
L’acord entre les parts és lliure.
Si no s’arriba a un acord entre els parts en el termini d’un mes des de la sol·licitud, s’apliquen les següents regles:
a) En cas de suspensió del desenvolupament de l'activitat, la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària s'han de reduir en un 50% respecte de les vigents mentre duri la mesura de suspensió.
b) En cas de restricció parcial de l'aprofitament material del l'immoble, la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària s'han de reduir, mentre durin les mesures de restricció, en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d'aprofitament de l'immoble, mesurada objectivament per la reducció d'aforament o d'horaris o per altres limitacions imposades per la norma.
c) La prestació de serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes a l'establiment no afecta l'aplicació de les reduccions previstes per les lletres a) i b).
d) La part arrendatària pot exigir a la part arrendadora que imputi totalment o parcial a l'obligació de pagar les referides rendes i altres despeses degudes que hagin vençut totes les quantitats que eventualment garanteixin el compliment de les seves obligacions, excloses la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l'organisme oficial competent. La part arrendatària ha de reintegrar les garanties objecte d'imputació en el termini d'un any comptat des de la desaparició de les circumstàncies a què fa referència l'article 1 i, en tot cas, abans que finalitzi el contracte si el termini de durada és inferior.
e) En cas que les mesures previstes per la lletra a) d'aquest apartat es perllonguin més de tres mesos en el transcurs d'un any a comptar de l'entrada en vigor d'aquesta norma, la part arrendatària pot optar per desistir del contracte sense penalització a partir del moment en què s'esdevingui aquesta circumstància, mentre es mantingui i fins a tres mesos després del cessament complet de les mesures, sempre que ho notifiqui de manera fefaent a la part arrendadora amb un mes d'antelació.
Les reduccions de renda i d'altres quantitats degudes per la part arrendatària establertes a l'apartat 1 són efectives a comptar des de la data del requeriment de modificació de les condicions contractuals fet per la part arrendatària.
Des que rebi el requeriment, la part arrendadora s'ha d'abstenir d'emetre factura contra la part arrendatària per l'import de la renda i altres despeses a càrrec d'aquesta fins que transcorri el termini mensual per a negociar la modificació contractual o, si és anterior, fins a la data de l'acord.
I si ja es va arribar a un acord anterior al 22 d’octubre de 2020?
La part arrendatària pot continuar amb l’acord fet o bé fer ús de les facultats que li atribueix aquest Decret llei.
